Investimos para reformar e lucrar na venda.
"O lucro é protegido na compra. A reforma revela o valor."
PORTO ALEGRE · ESTUDO ESTRATÉGICO 2026
A decisão central
Para giro eficiente, procure uma unidade antiga e previsível dentro de um prédio saudável.Comprar o defeito da unidade — nunca o defeito do prédio.
Desconto real
Comprar abaixo da revenda conservadora, depois de todos os custos e do lucro mínimo.
Obra previsível
Intervenções estéticas, escopo fechado e contingência de 10% a 15%.
Saída comprovada
Validar demanda por ITBI, concorrentes reformados e financiabilidade.
Onde existe matéria-prima
Volume indica liquidez; idade do estoque indica potencial de unidades desatualizadas. Comece por Menino Deus, Santana/Azenha e Bom Fim.
| Bairro | ITBI 2026 | Pré-2006 | Leitura |
|---|---|---|---|
| Petrópolis | 343 | 59% | Maior volume; ticket e concorrência mais altos. |
| Centro Histórico | 307 | 96% | Estoque antigo abundante; saída varia por micro-localização. |
| Passo da Areia | 280 | 30% | Mercado ativo, menor proporção de estoque antigo. |
| Menino Deus | 240 | 70% | Equilíbrio entre giro e oferta para modernização. |
| Cidade Baixa | 220 | 49% | Boa leitura para compactos; ruído, vaga e condomínio pesam. |
| Santana | 146 | 72% | Estoque antigo e faixa de entrada intermediária. |
| Bom Fim | 128 | 86% | Forte presença de prédios antigos; avaliar elevador e garagem. |
| Azenha | 110 | 68% | Preço sensível; a rua e a mobilidade definem a velocidade. |
Triagem sobre a base oficial de ITBI: apartamentos com pagamento registrado de jan-jun/2026, transmissão integral, área privativa entre 25 e 200 m².
O imóvel certo para começar
Quanto mais amplo o público comprador e mais previsível a obra, menor a dependência de uma revenda perfeita.
Regra de ouro: não transforme defeito do prédio em oportunidade do apartamento.
A conta que define a oferta
Preço máximo = revenda conservadora − obra − contingência − aquisição − carregamento − venda − impostos − lucro desejado
- Revenda conservadora comprovada
- R$ 500.000
- Reforma
- − R$ 55.000
- Contingência
- − R$ 8.000
- Corretagem e venda
- − R$ 30.000
- ITBI, registro, condomínio e carregamento
- − R$ 25.000
- Reserva tributária
- − R$ 12.000
- Lucro mínimo desejado
- − R$ 50.000
- PREÇO MÁXIMO APROXIMADO
- R$ 320.000
Ritmo de 30 dias
O objetivo não é comprar rápido — é construir velocidade para reconhecer e capturar a compra certa.
Definir o buy box
Capital, bairros, metragem, limite de obra, lucro mínimo e prazo máximo de carregamento.
Mapear o estoque
Alertas, seleção de prédios e comparação de ITBI com reformados concorrentes.
Prospectar toda semana
Acionar corretores, revisar anúncios antigos, visitar e ranquear oportunidades.
Ofertar com disciplina
Proposta condicionada a documentos, vistoria e confirmação de financiamento.
Vamos operar juntos?
A Imobiliária Ely investe, reforma e revende com método. Se você quer investir com disciplina — ou vender um imóvel para uma operação de revenda — fale conosco.
FALAR NO WHATSAPPEste material tem finalidade informativa e não constitui promessa de rentabilidade.